Новости

Тезисы выступления генерального директора HCD Group А.Л.Лесника на VII Национальном конгрессе по недвижимости:

«Говоря о коммерческой недвижимости и одном из ее сегментов гостиничном бизнесе можно отметить, что это одна из самых перспективных отраслей деловой активности, существующих на сегодняшний день. Но, не смотря на всю привлекательность этого бизнеса, он в отличие от жилья, офисов и торговли пока почему-то  не стал генеральным направлением отечественных  и иностранных инвестиций. В связи с этим возникает вопрос:

  А есть ли у нас рынок гостиничной недвижимости ? Это не парадоксальный вопрос, поскольку речь идет не о том понимании гостиничном рынка, где субъектами выступают отдельные предприятия, показатели функционирования которых, формируют общую картину деловой активности в этом секторе экономики.  Если говорить о загрузке и средней цене продаж услуг размещения, то это атрибутика бизнеса, развивающегося в стенах «гостиничной недвижимости», т.е. начинке гостиничной коробки. Конечно, эти параметры тоже важны, поскольку влияют на рыночную стоимость недвижимости этого типа. Я не буду оперировать этими цифрами – их можно увидеть в буклетах, подготовленных нашими специалистами.

Говоря о рынке недвижимости, будь то гостиничный или иной его сектор, обычно касаются вопросов объемов, в том числе физических (построено/выбыло в м² ), финансовых (выручка от продаж/аренды/эксплуатации), а также операций купли-продажи действующих и строящихся объектов. Последние в значительной степени формируют представление сторонних наблюдателей о состоянии рынка недвижимости в целом.

Таким образом, говорить следует и о развитии гостиничного рынка и о развитии операций с гостиничными объектами, как коммерческой недвижимостью. И в том и в другом случае география основных регионов, где эти виды деловой активности наиболее развиты, будут примерно совпадать.

Наиболее объемный гостиничный  рынок – Москва.

Самый активный рынок по количеству сделок с гостиничной недвижимостью – юг России, где газеты пестрят объявлениями с предложением купить мини-отель, пансионат или санаторий.

Рынок гостиниц Москвы занимает первое место в России по объему и ассортименту услуг и доходам, генерируемым гостиничной деятельностью. Потенциал столичной гостиничной базы не сопоставим ни с одним другим городом нашей страны: на долю Москвы приходится 4% всего номерного фонда РФ и 50% всех доходов, что перекрывает показатели даже крупных областей. В 2003 начале 2004 годах московское гостиничное хозяйство развивалось достаточно стабильно, о чем говорит высокая заполняемость отелей практически всех сегментных групп – от верхнего до бюджетного. Спрос на московские гостиницы превысил докризисный уровень более, чем на 10 пунктов, и в 2004 году продолжается его дальнейший рост.

Доходы столичных отелей также приближаются к показателям абсолютного максимума, зарегистрированного 5 лет назад. По верхнему сегменту в 2003 году средний доход на номер по сравнению с 2002 годом увеличился на 10,5%, а 2004 году на 33,3%.  

Здесь необходимо сделать важное замечание, что с одной стороны этот рост происходит на фоне продолжающегося сокращения номерного фонда города. А с другой довольно скромным замещением выбывших объектов. К тому же стремление большинства инвесторов к вхождению в верхний сегмент рынка по понятным причинам привносит дестабилизацию и в  без того хрупкий рыночный баланс.

Реальное существенное расширение рынка произойдет не ранее 2006-07 гг. С точностью до номера объемы расширения пока предсказать сложно, поскольку концепции заявленных объектов постоянно меняются, также как и графики их ввода в эксплуатацию.

К чему эта арифметика? Сокращение предложения даже при сохраняющихся объемах спроса вызывает рост показателей загрузка/доход действующих гостиниц. При росте объемов спроса возникает дефицит предложения, закручивающий спираль спекуляций. Для действующих гостиниц это будут спекуляции на цене за размещение (не даром Москва считается одним из самых дорогих рынков).

Для новичков же, желающих войти в этот бизнес (а таковые имеются) – это проблемы другого плана. Так, по мнению корреспондентов журнала «Эксперт» основная проблема – это практика получения землеотводов…. Сделки с гостиницами как объектами недвижимости в Москве также попадают под действие спекулятивных механизмов, о чем говорит пример с попытками продать недострой гостиницы в Вознесенском переулке.

Чем опасна спекулятивная спираль ? Гостиничная недвижимость, в отличие от жилья, офисов и торговых площадей, предоставляет возможность делать бизнес, основанный на «длинных деньгах». Это предполагает, помимо прочего, наличие грамотного расчета деловой активности на весь период окупаемости проекта, хорошее знание законов рынка и прогнозирование его тенденций на 5-10 летнюю перспективу. Большинство проектов, реализуемых сегодня, не имеет грамотных бизнес-планов, поскольку за их разработку берется любой непрофильный консультант. Несколько большее внимание уделяется архитектурной стороне проекта (поскольку это требует согласования с органами местного управления), но и она, как показывает практика, далека от совершенства. А вопросы стоимости оснащения и запуска гостиниц вообще упускаются из виду. Все эти и множество других факторов уменьшают привлекательность операций с гостиничной недвижимостью, особенно в силу того, что этот рынок действует по совершенно иным законам, чем привычная для большинства инвесторов аренда офисов или продажа жилья. И эти законы пока непрозрачны для потенциальных инвесторов.

Санкт-Петербург - это второй по доходности и объемам гостиничный рынок России, который в последние годы удерживает первенство по привлекательности для инвесторов. Учитывая этот интерес, мэрия города выделила около 90 участков для строительства новых гостиниц, не считая проектов по реконструкции большинства уже действующих объектов. Инвестиционная привлекательность этого региона определяется не только политическими факторами, но и высоким спросом на гостиничные услуги: ежегодно город посещает более 1,5 млн. иностранных граждан. Ориентация города на туристский спрос (в отличие от московского рынка делового туризма) ставит гостиничный рынок этого города в прямую зависимость от колебаний туристской активности. Это выражается в высокой заполняемости средств размещения в летние месяцы и в существенном спаде деловой активности в зимний период. Сезонные колебания спроса снижают показатель средней загрузки питерских отелей до 40-45% в среднем за год. Под влиянием пикового роста загрузки цены на размещение в период максимального спроса также стремительно возрастают (в 2003 году в мае ADR в отелях верхнего сегмента вырос в 3 раза), что в свою очередь сжимает границы высокого сезона. 

Питер характеризуется теми же правилами развития рынка гостиничной недвижимости, что и в Москве, но там более чувствуется «тяга к роскоши». В отличие от Москвы, в Питере больше шансов развить сегмент отелей класса «люкс-люкс», что простым языком можно охарактеризовать как «отели класса 6 звезд».  Кстати предложением приватизировать питерские дворцы активно интересуются компании, готовые инвестировать в этот сегмент отелей.

Несомненно, что гостиничный рынок Москвы и Санкт-Петербурга оказывают доминирующее влияние на состояние гостиничной отрасли страны в целом. Об этом свидетельствует не только тот факт, что здесь сосредоточены лучшие отели России, но и то, что иностранные операторы гостиничных цепей, осваивающие рынки России, предпочитают присоединять к своим цепочкам объекты параллельно в обеих столицах. Однако в последние годы  и здесь наметились некоторые сдвиги, проявляющиеся, в первую очередь, в сокращении доли столиц в общем отраслевом балансе. Если в 1999 году отели Москвы и Санкт-Петербурга генерировали более 80% дохода, то в 2002 году – уже только 70%.

Процесс деконцентрации происходит на фоне оживления гостиничных рынков других регионов. К числу таких стремительно развивающихся районов относится, например, город-курорт Сочи, инвестиционная привлекательность которого не уступает столичным городам.

Сочи . Специфика города, ориентирующего свое предложение в основном на прибывающих с целью отдыха или лечения, приводит к преобладанию в структуре средств размещения санаториев и пансионатов. Гостиницы составляют около 7% от общего количества объектов, предлагающих «стол и кров» сочинским гостям. Несмотря на скромное количество отелей, в Сочи в два раза выше доля объектов, включенных в международные гостиничные цепи, чем в столицах. Этому способствует в том числе и расширение цепи Редиссон, предоставившей мастер-франшизу отелю «Лазурная». На сегодняшний день в Сочи три объекта, объединенных под этой маркой. В прочем, сочинский рынок средств размещения подвержен тем же факторам воздействия, что и любой другой курортный регион.

Во-первых, он в большой степени страдает от сезонности, что приводит к падению среднегодовой загрузки (по объектам, функционирующим круглый год) до 30-38%. Часть объектов по этой же причине работает только с мая по октябрь. Второй фактор, оказывающий влияние на ситуацию в Сочи, касается изменений в социальной политике, способствующих или не способствующих активизации платежеспособного спроса на отдых с лечением.

Сложившийся еще в советские времена сочинский рынок средств размещения испытывает давление со стороны нового конкурента – небольших частных коттеджей-отелей, активно привлекающих отдыхающих более конкурентоспособными ценами и лучшим качеством услуг. Эта тенденция к индивидуализации обслуживания за счет сокращения масштабов бизнеса ставит в затруднительное положение функционирование крупных средств размещения не только в Сочи, но и по всему побережью Черного моря.

Рынок гостиничной недвижимости в Сочи (и на всем черноморском побережье) характеризуется большей активностью (количеством операций) при меньшем масштабе сделок. Последние скандальные истории, показанные центральным телевидением, свидетельствуют также о низкой юридической культуре таких сделок.

Другие регионы . Москва, Санкт-Петербург, Сочи, в меньшей степени Екатеринбург, это регионы, где можно говорить о четко выраженных спекулятивных тенденциях, определяющих динамику рынка недвижимости. Как уже отмечалось, это приводит не только к стремительному вздорожанию всех видов недвижимости, но и к грубым просчетам на стадии строительства гостиниц, когда «земельным вопросом» пытаются компенсировать отсутствие нормального бизнес-плана и продуманной концепции гостиничного продукта.

Но на основных рынках страны становится тесно, и свободный капитал «выжимается» высоким внутренним давлением в регионы, где наиболее «лихие» инвесторы пытаются применить московские схемы работы и расставляют московские приоритеты: жилье, торговля, офисы, гостиницы. Как правило, они сталкиваются с проблемой емкости регионального рынка, которая определяется более низкой, чем в Москве, покупательской способностью населения и иными традициями, в том числе и потребительского плана. Это характерно для всей европейской части России.

Но отрадно отметить, что на ошибках «первопроходцев» учатся инвесторы «второй волны», которые уже более осторожно подходят к идее построить «офисный центр класса А-Б» где-нибудь в Орле, Воронеже или Чебоксарах. Московский капитал (как правило, все же с местными «корнями») идет в регионы осторожно, предпочитая делать «разведку» не боем, а предварительным расчетом. Они строят отели с оглядкой на их дальнейшую эксплуатацию, или на продажу бизнеса, а не в расчете на прибыльную перепродажу участка со зданием. Если гостинца будет построена, то в ней все-таки придется работать, потому что «сбыть с рук» здание с массой недоделок и недочетов уже не так просто, как где-нибудь в столицах.

Кроме того, в российских регионах гостиничный бизнес получает преимущество по сравнению с офисными или торговыми площадями. Деловые или торговые комплексы, построенные там, будут в первую очередь ориентироваться, на покупательскую способность местного населения, ограниченную по сравнению со столичными городами.

Гостиница это единственное предложение, адресованное потребителям из других регионов, более развитых в экономическом отношении,  и привыкшим к более высокому уровню комфорта и цен, чем тот, который предлагал до настоящего момента местный рынок.

Это обстоятельство делает возможным установку соответствующих цен на гостиничное предложение, позволяющих окупить проект в приемлемые сроки.