Новости

Сообщения средств массовой информации о продаже недостроенной гостиницы Courtyard Marriott в Вознесенском переулке подтвердили и сделали достоянием широкой общественности слухи, будоражившие рынок с конца марта – начала апреля сего года. Сначала эта новость воспринималась критически – о вводе в действие нового отеля под маркой Мариотт заговорили год назад, причем именно в контексте ввода в эксплуатацию объекта. Ни у кого не возникало сомнений, что он построен и вот-вот начнет функционировать. Примерно о том же было сказано на Координационном Совете по туризму при Правительстве Москвы, состоявшемся в феврале 2004 года, где указывалось количество гостиничных проектов, реализованных в 2003 году и готовящихся к выходу на рынок в обозримом будущем.

Таким образом, сообщение о предстоящей продаже гостиницы ЗАО «Балтийская строительная компания» в Вознесенском переулке было несколько неожиданным для тех, кто не имел прямого отношения к данному объекту. Почему собственник решил расстаться с гостиницей, официально нигде не сообщается. Что касается версий, проливающих свет на это обстоятельство, то они сводятся к финансовым сложностям, возникшим у владельца на предпусковой стадии проекта. То ли реальные расходы на оснащение и эксплуатацию гостиницы превысили предварительные расчеты, то ли собственник решил, что гостиничная деятельность в целом для него слишком накладна и непредсказуема. Может быть, им двигали соображения иного рода, например, продать об ъект на пике спроса на недвижимость, не дожидаясь падения рынка и т.д., но это уже не столь важно.

Продажа недостроенной гостиницы (на эксклюзивной основе?)  важна не столько сама по себе, сколько интересна в контексте развития гостиничного рынка Москвы в целом.  На какие размышления наводит этот факт? Во-первых, получается, что, несмотря на «острый дефицит в столице объектов класса 3-4 звезды, которые соответствовали бы западным стандартам качеств» ( Цитируется высказывание Жанны Ли, специалиста компании Paul ’ s Yard , официального продавца указанной гостиницы//13.05.04, Гостиничные новости, источник: Paul ’ s Yard ) , выход на рынок для этих объектов не  прост. Этот вывод подтверждается не только малым количеством построенных гостиниц, но также и тем фактом, что из отелей этой категории, введенных в эксплуатацию в 2003-2004 гг., ни один не  выдержал сроков, заявленных в графике ввода. Причины были разные, и отсутствие у владельца  средств на продолжение работ далеко не всегда приводило к остановке строительства.

Все это наводит на мысль, что при проектировании и разработке ТЭО гостиничных проектов возникают критические ошибки, ответственность за которые примерно поровну делят Заказчик и Исполнитель данных работ, стремящиеся к максимизации финансовых результатов. Кстати, в информации, распространенной официальным продавцом, нет ссылок на разработчика инвестиционной документации по проекту, что заставляет задуматься о самом факте существования этих документов.

Другое размышление, на которое наводит комментируемый факт, касается роли Оператора в этой истории. Оказывается, компания Marriott International Inc . «уже сейчас готова предложить свои услуги в качестве управляющей компании гостиничным комплексом» (Источник: Paul ’ s Yard ). Позвольте, что же получается, что продаваемый объект на данный момент не имеет договора с Оператором? Как же тогда с требованиями, по которым построена гостиница (Кстати, упомянутое в том же информационном сообщении преимущество нового здания отеля перед реконструированными объектами советской постройки, довольно спорное и идущее вразрез с популярностью «сталинского ампира» в жилом и нежилом секторе)?  Вообще, насколько официально объект в Вознесенском переулке называется Courtyard Marriott и как это обстоятельство (наличие бренда) влияет на судьбу его продажи?

За этими очевидными вопросами скрывается целый пласт проблем взаимодействий Владельцев гостиниц с международными Операторами, важность и сложность которых зачастую недооценивается собственниками отелей на начальной стадии работ. Действительно, большинство новых гостиничных проектов идет с участием инвесторов, по большому счету имеющих опыт работ с другими секторами недвижимости – жильем, офисами или торговыми площадями. Для них привычна схема: поострил – продал (иногда даже на нулевой стадии) или сдал в аренду. С гостиницами все сложнее, и схемы, привычные в других секторах, в российской действительности еще не «накатаны». Отношения с международными Операторами не настолько просты, как это кажется на первый взгляд, о чем свидетельствуют хотя бы сроки, необходимые для заключения таких договоров (от 6 месяцев и до нескольких лет). А экономическая составляющая такого сотрудничества… тема отдельного разговора.

Наконец, остается открытым вопрос о цене объекта. Цифры, полуофициально называемые месяц-полтора назад (с них, очевидно, были начаты поиски покупателей), в несколько раз превышают суммарный доход, который может быть получен с этого объекта за 10 лет. И это без учета стоимости завершения строительства и пуска отеля в эксплуатацию. Видимо, потенциальные покупатели принимают в расчет имеющиеся ограничения, иначе не было бы повода для публичных продаж. Если бы цена покупки соответствовала реальной стоимости объекта, то общественность узнала бы (а, может быть, и нет) о смене владельца уже после того, как сделка была бы завершена.

У непосвященного наблюдателя, столкнувшегося с сообщением о продаже гостинцы, данный факт, может быть, не вызовет особых эмоций. Он подумает, что гостиничный рынок становится более прозрачным и цивилизованным. А искушенные в гостиничном бизнесе специалисты, столкнувшиеся с проблемой поиска участков для строительства гостиниц в Москве, а также те, кто пытал свои шансы в тендерах на покупку или реконструкцию уже существующих объектов, платят за свои знания повышенным скептицизмом и потенциально ждут подвоха. Какое из этих мнений получит подкрепление практикой, покажет будущее.