Сегодняшний разговор будет об одной из самых захватывающих и перспективных отраслей промышленности, которые существуют на сегодняшний день. Не смотря на всю привлекательность российского рынка гостиничной недвижимости, он пока почему-то пока не стал генеральным направлением отечественных и иностранных инвестиций, даже не смотря на ряд громких проектов создания гостиничных цепей и отдельных знаковых объектов. Последним из таких заявлений стало принятие Правительством Москвы очередной крупномасштабной программы развития гостиничной инфраструктуры города, предполагающей строительства около 200 тыс. гостиничных мест. Обсудить эту тему мы решили с профессионалами. Ответить на вопросы шеф- редактора журнала "Отель" Олеси Парпара любезно согласился А.Л.Лесник, генеральный директор известной консалтинговой компании "Hotel Consulting and Development Group".
Олеся Парпара:
Александр Леонидович, короткий вопрос: "Почему?"
Александр Лесник:
К сожалению, на него я не смогу дать такой же короткий ответ. Мне кажется, что наиболее важный фактор опасений капитала любого происхождения заключается в отсутствии привычных методов работы. К примеру, в странах с развитым туристским потенциалом, схема создания гостиниц доведена почти до автоматизма. Центральным персонажем любого сюжета в области гостиничной недвижимости выступают девелоперские компании, которые на профессиональной основе занимаются развитием проектов. Их задача сдать объект под ключ и реализовать самую выгодную для инвестора схему его эксплуатации или продажи. Привлекать инвестиции девелопер может на разных стадиях проекта и на разных условиях: привлечение финансовых средств под проценты, последующая сдача в аренду или управление, продажа части комплекса под центры прибыли, удовлетворяющие концепции объекта т п. Входить в проект инвесторы могут на разных стадиях, начиная со стадии его проработки, и заканчивая моментом, когда появляется необходимость в финансировании строительства или оснащения. По понятным причинам риск вхождения в проект на начальной стадии достаточно высокий, особенно в условиях отечественной действительности.
О.П.:
Но, судя по профессиональной прессе в области коммерческой недвижимости, у нас нет недостатка в девелоперских компаниях.
А.Л.:
Если Вы обратили внимание, то большая часть из них сосредоточена в сфере жилищной и торгово- офисной недвижимости. Причины, такой ситуации, по-моему, не требуют комментария. Поскольку возврат вложенных средств, к примеру, в удачно спозиционированном жилищном комплексе, может закончиться уже на стадии подготовки фундамента, т.е. за срок не более 1 года. В торгово-офисном строительстве эти сроки больше, но и они заканчиваются там, где начинается отсчет возвратности инвестиций в гостиничный бизнес. Тоже можно сказать и в отношении рентабельности гостиничных проектов. Хотя в условиях нашего рынка о последнем показателе можно поспорить. Но только с профессиональным инвестором, поскольку вести переговоры с Заказчиком в контексте широко распространенного у нас "строительного подхода" об отдаче с одного м2 не имеет смысла. Далее необходимо отметить, что инвестор у нас стал более практичный, поскольку времена 100- 500% прибыли закончились. В связи с этим он, по большому счету, предпочитает входить в проект, когда девелопер на свои средства подготовит большую часть, а чаще всего весь пакет документации. Именно поэтому в России наблюдается стремление к полному сосредоточению функций всех субподрядчиков, участвующих в реализации проекта в одних руках. У нас девелопер обычно представлен в двух лицах: он и разработчик проекта и чаще всего его инвестор, поскольку в большинстве случаев находится под зонтиком материнской компании- инициатора проекта.
Далее необходимо отметить еще один интересный момент- срок реализации так называемой предпроектной и проектной стадии создания отеля. В России эта стадия в силу национальных особенностей обычно растянута на годы. К примеру, разработка только архитектурной концепции занимает не менее одного месяца. Затем она должна пройти регламентную комиссию с целью ее утверждения, около 50 согласований в государственных комитетах и инстанциях. На стадии сбора пакета исходно- разрешительной документации (ИРД), получения градостроительного задания, разработки ТЭО и прочего, проект в области гостиничной недвижимости находится в зоне риска. И мало кто из потенциальных российских и иностранных инвесторов решается без определенных гарантий со стороны собственников земельных участков ввинчиваться в гостиничный проект. А про возможность получить привлекательный земельный участок под строительство гостиницы… это тема отдельного сюжета.
Разговор о безраздельном участии в инвестировании начинается только тогда, когда подготовлен полный пакет документов и доказана перспективность этих вложений. Тогда в инвесторах недостатка нет. Тем не менее, финансовые риски при этом также существенны: по данным нашей компании минимальная стоимость разработки архитектурной концепции составляет около $1 за м2, разработка ТЭО для московского рынка - в среднем $8- 10 за м2, разработка рабочей документации- до $10 за м2. Кроме того инвесторов часто ждут и сюрпризы в виде различного рода "социальной нагрузки", к примеру, в Москве она называется "взносом на развитие инфраструктуры" и может в зависимости от месторасположения участка достигать весьма внушительных размеров, часто сводящих на нет экономическую привлекательность проектов. Но и после решения всех этих проблем нельзя спать спокойно. Поскольку у нас до сих пор очень силен так называемый "административный ресурс". Достаточно вспомнить последние скандалы с гостиницей Москва, на которую федеральные органы управления вдруг решили распространить свое влияние, весьма интересный проект на Красной площади, консультантом которого, кстати, является наша компания, проектом гостиницы на Арбатской площади или мытарства корейских инвесторов, возводящих многофункциональной центр на Новинском бульваре, в котором также предусмотрена гостиница и т.д. С этими же проблемами столкнулись и инициаторы последних "громких" проектов по обустройству отечественного гостиничного бизнеса.
Поэтому создавать гостиницы у нас обязанность почетная и доверяется далеко не каждому, поскольку прошедший через все эти "тернии к желанным звездам" становится ассом девелопмента в области российской коммерческой недвижимости.
По большому счету, на сегодня профессиональных гостиничных девелоперов у нас нет. Хотя могу констатировать, что некоторые из весьма известных на московском рынке иностранных компаний в области коммерческой недвижимости весьма пристально заинтересовались гостиничным бизнесом и начали поиск специалистов в этой области. Достаточно вспомнить последние сообщения в прессе о компании Colliers International. Кстати, необходимо отметить, что Правительство Москвы попыталось предпринять ряд конкретных шагов для упрощения процедуры подготовки всего комплекса документации, предшествующего строительству гостиниц, да и не только их. Хотя как это благое начинание будет реализовано на практике, покажет время.
О.П.:
А если перейти к более приземленным характеристикам строительства гостиниц, скажем с наиболее "модным" сегодня уровнем классности.
А.Л.:
Пожалуйста: Укрупненное соотношение основных расходов бюджета по созданию гостиничного комплекса различного уровня классности выглядит примерно таким образом. И если стоимость, скажем земельного участка, выходит за рамки 20% от совокупного бюджета проекта, то рентабельность такой гостиницы сильно проблематична. Эта я к упомянутой ранее социальной нагрузке на приобретение участка под строительство. Если говорить о конкретных суммах, то скажем для гостиницы класса 3 звезды, она может выглядеть следующим образом. В принципе эти соотношения не сильно подвержены влиянию региональных факторов в силу повышения стоимости транспортной составляющей, а ее минимизация за счет использования не всегда качественных местных отделочных материалов и неквалифицированной рабочей силы часто сильно влияет на качество отделки и соответственно долговечность эксплуатации объекта. Срок окупаемости гостиничного объекта класса 3 звезды располагается в диапазоне от 4 до 10 лет и сильно зависит от правильного позиционирования отеля на рынке, квалифицированности менеджмента и соответствующей ценовой политики. Смешно читать в прессе заявления чиновников от инвестиций и новоиспеченных специалистов по гостиничному бизнесу о рентабельности гостиничных проектов. К сожалению, такие заявления в последующем широко комментируются журналистским сообществом в большинстве своем не пытающихся вдаваться в суть проблемы.
О.П.:
Сегодня в прессе очень много разговоров об отсутствии и соответственно необходимости создания в России и в том числе Москве гостиниц класса 3 звезды. В этой связи, от каких ошибок Вы бы предостерегли потенциальных инвесторов и соответственно будущих владельцев этих гостиниц?
А.Л.:
Что касается Москвы, то в большинстве своем это очередные конъюнктурные заявления дилетантов. Если посмотреть на данные статистики, "полевой", то в Москве сегодня существуют около 42% объектов, в том или ином контексте относящихся к классу три звезды. Этот показатель на фоне других европейских городов не "самый маленький". Другое дело, какие это объекты, и какой на деле у них уровень качества обслуживания. Поэтому действия Правительства Москвы, по своей сути, имеют правильное направление, поскольку именно ввод в эксплуатацию гостиниц новой формации действительно должен стать локомотивом начала крупномасштабных преобразований в этой отрасли бизнеса, способствующей развитию туризма не на словах. Пока не будет действительно настоящей конкуренции, местное гостиничное сообщество трудно сподвигнуть на новые свершения, поскольку существующая на сегодня среднегодовая загрузка в 60-70% предполагает довольно комфортное существование.
В отношении новых инвесторов. Основную ошибку, которую совершают будущие владельцы отелей любого уровня классности - это игнорирование услуг профессиональных консультантов, имеющих практический опыт девелопмента гостиничных проектов. Такую ситуацию сегодня можно встретить повсеместно. Хотя такой подход с их стороны можно оправдать большим количеством разношерстных компаний и частных консультантов, обычно активизирующихся при очередном витке деловой активности в этой сфере бизнеса. К примеру, в одном из номеров Вашего журнала, руководитель одной из таких "консультационных фирм" предлагает рассчитывать длину стойки регистрации гостиницы, базируясь на соотношении: 1,8- 2,3 метра на каждые 75 номеров. Исходя из его предложений стойка рецепшн в гостинице "Космос", имеющей 1777 номеров должна быть длинной почти 55 метров. Не трудно догадаться о реакции на такое предложение будущего хозяина гостиницы или проектировщика, которому консультант обычно готовит задание на проектирование. Аналогичная ситуация возникает и в случае использования консультаций от "известного бренда", часто не имеющего за своей спиной специалистов, владеющих местной спецификой в этой области. Не буду продолжать, это "больное место", и тема отдельного разговора.
О.П.:
А каково вообще будущее нашего гостиничного бизнеса.
А.Л.:
Могу сказать одно - это один из крупнейших и широко представленных в международном масштабе видов деловой активности, где сконцентрирован значительный капитал, и имеются все предпосылки для его дальнейшего устойчивого роста. И от того, как представители отечественного инвестиционного сообщества будут относиться к расстановке своих приоритетов, будет зависеть то, кто будет рулить будущим развитием российского туристского потенциала.
